水果超市“另类”选址玄机

    近两年来， 水果超市 在长春市场遍地开花。虽说很多 水果超市 会集中在居民区集中的地方或者是繁华地段的门市，但只要稍加留意会发现，其中有一道奇特的风景，那就是很多未完全竣工交付使用的楼盘，甚至一些尚未装修的临近主路口的门市房都被 水果超市 经营者利用了起来，大招牌一挂便摆摊做起了生意。那些新建小区外的临街商业铺位，在周边商业氛围尚不浓的时候，往往最先开张的也是 水果超市 。

　　不挑成熟商圈偏找城乡结合部，不要精装修商铺专找毛坯房……一些 水果超市 经营者的开店选址策略颇为“另类”，这里面有着怎样的商机？

　　市场拓展专员忙着找开店目标

　　11月7日，25岁的李宏宇（化名）从绿园区某小区走出来。李宏宇是长春一家 水果超市 市场部的拓展专员，因为得知该新建小区的一处临街商铺出租所以前来实地踏查一下。不过，让他有些郁闷的是，这次被竞争对手“截和”了，因为已有另外一家也要开 水果超市 的先他一步跟业主联系过并已签了合同。

　　在回单位的路上，坐在公交车上的李宏宇望向窗外，其间，看到街边有“旺铺招租”的牌子，他会拿出手机迅速记录下上面的电话号码、联系人名字，“旺铺”大致位置。

　　李宏宇告诉记者，现在供职的这家水果连锁超市，正处于“市场扩张期”，目前，他的主要工作就是，每天在外面跑，根据领导确定的重点区域去寻找开店“目标”，并将自己前期调研的结论形成计划书上报。“如果一个选址方案被采纳，我的顶头上司会前往考察，他也表示认可的话，会上报总经理，经过老总的进一步实地考察调研，然后进入后期合同谈判和签约，直到新店开业，我的工作基本上就完成了。”李宏宇告诉记者，他所在的这家水果连锁超市，今年以来几乎每月都有新店开张，而他最忙碌的时候，同时要负责两三个项目的跟进，并且还要随时关注有没有更合适的“目标”。

　　 水果超市 选址瞄向“准旺铺”

　　除了时不时地到一些成熟小区、成熟商圈附近转转，看是否能有合适的机会“见缝插针”，李宏宇接到公司领导下达的任务当中，更多的是考察那些尚有明显市场空白的区域。“比如听说哪儿要新建小区，或者有些小区还未完全入住的时候，肯定是要去看一下的。”李宏宇告诉记者，今年以来，他发现，已经有越来越多的同行开始往这些“准旺铺”上使劲儿。

　　对于李宏宇所描述的这一 水果超市 扩张布局新动向，记者也从本地一些 水果超市 经营决策者那里得到了印证。

　　尹百成，长春市一家水果直营店总经理。11月8日，记者采访他时，他正在位于净月高新区一处正在筹建的门店那儿进行前期“督战”。这处300平方米的门市房，是不久前刚通过谈判租赁下来的。

　　“周围小区入住率还不高，旁边市场的人气也不怎么好，现在来说根本谈不上什么商机。”在尹百成的口中，最先列举的是一串在此地选址所存在的问题。不过，已在长春开了74家 水果超市 的他，下定决心在此落下一步棋：租赁合同一签就是10年，店面已经开始装修了。

　　多恩地产副总经理崔湘笛在接受本报采访时坦言，社区商业的租金价格确实会随着小区人口密度的逐渐增加而呈一个上升曲线。因为社区商业的繁荣与否，很大程度上取决于所背靠小区的人口密度。凡是新建小区，都会逐步形成一个配套的社区形态。在小区入住率还较低的时候，社区商业的经营状况通常要比预期会差一些。而随着入住率增加、人口密度加大，商业氛围肯定是日趋成熟的。

　　“据我们观察，长春本地一般社区商业的租金年增长率在10%左右，当然这跟不同片区的成长速度等因素都有一定的关系。有些增长率会更高，而有些则短期内达不到这个水平。”崔湘笛表示，一般情况下，在社区商业氛围的培育期，商铺租金价格往往会相对较低。

　　揭秘“另类”选址玄机

　　玄机1

　　可选择的空间有限 另类选址寻求“突围”

　　近两年来，长春水果近乎开一家火一家，这让不少经营者眼热。甚至一些综合类超市也看好这块市场，将开设水果专门店作为新的发力点。

　　“不仅是一些新开盘小区，甚至是一些原本不受关注的城乡结合部区域，都已有 水果超市 分布了。”长春市新天地超市有限公司总经理办公室副主任金先生在接受本报采访时坦言，正因 水果超市 处于市场上升期，他们已经开始将发力方向由超市扩大到水果专门店。

　“从目前长春的水果零售行业来看，尤其是 水果超市 这块，几乎已经饱和。”尹百成在接受本报采访时坦言。仅今年年初到现在不到一年时间内，就有30多家店新开业。平均下来，几乎每周都有一家新店开业，有时候一周内有三家店开张。

　　据业内人士介绍，当前已过了最初的跑马圈地的扩张期，留给经营者可选择的空间有限，这也迫使一些经营者走“另类”选址路线。尹百成告诉记者，经常会碰到同行间选址“撞车”的时候，有时候会因为自己的行业地位、规模占据优势而“获胜”，而有时候则没有那么幸运，只能眼看着一个黄金铺位旁落别家。

　　“现在的超市业态、行业分工也越来越精细化，在这种情况下，从产品供给的角度讲，也需要有相应的终端销售形式出现。”武汉策成企业管理咨询有限公司专职讲师黄翌在接受本报采访时表示， 水果超市 近年来在各个地区成为一个新兴业态，并且有一个逐步扩大的趋势，市场逐步成熟。因此越来越多的经营者开始发掘这部分商机，导致市场竞争日趋激烈。

　　玄机2

　　为省成本 经营者认可先赔钱后赚钱

　　一个是商业氛围浓厚，成熟地段的旺铺，租金高；另一个是短期内还没成气候，商业气息尚待培养的地段，租金便宜。你选哪个？在选址时，摆在 水果超市 经营者面前，往往会出现这样一道选择题。而记者采访中了解到，越来越多的经营者开始更倾向于选择后者。而这一决策，更多来自于成本压力下的精打细算的小算盘。

　　“现在都盯着旺铺投资开店，但有些旺铺的租金高得离谱，倒不如找这种租金相对便宜一些的地方开店，毕竟‘准旺铺’的租金成本更低一些。”两个月前，刚在长春汽车经济技术开发区兑下来一家水果店的陈女士告诉记者，当时兑这家店的时候，家人也有不同的意见，认为临近小区现在2期刚开盘不久，3期还在建，周围商业气息还不旺。可陈女士觉得，现在业主给出的租金价格是4.5万元/年，合同可以签5年，如果等一两年，2期、3期全部入住时，租金就不是这个价了，肯定是越涨越高。

　　“头两年还好说，竞争没那么激烈，租金高点我们顶多是少赚点儿，现在不一样，有些地段租金高得离谱，而行业竞争又这么激烈，尤其是对于水果零售行业来说，利润率并不高，各家都在拼价格，而房租占了成本中的很大一部分，不能通过提高产品价格去弥补成本，只有尽可能地在前期投入预算方面减少一些成本。”以往只做稳定市场、不考虑培育市场的尹百成，现在也在调整策略。他告诉记者，虽然在新建小区商业氛围不太浓的地方开店有一定的风险，或许在一两年内都不盈利甚至亏损，但因为趁着租金便宜拿下来，挺过了一两年的市场培育期，之后的盈利前景非常可观。比如，他即将在净月高新区开的这家店，租赁合同一签就是10年，300平方米的门市房年租金2万余元，而在市区繁华地段这样的价格无论如何都拿不下来，甚至要增几倍甚至十余倍。而通过考察他认为，虽然现在市场有待培育，但由于周围小区大部分是回迁房，预计最近一两年之内入住率会有很大提高。这么算下来，他觉得这笔买卖做得还是比较划算的。

　　玄机3

　　弥补市场空缺 有人“打快拳”

　　在新建小区外开店扎根，是在找机会“突围”、熬过市场培育期，如果说这还算比较“靠谱”的话，那么，在大路口、在街边租个毛坯房就开始挂牌卖水果，不要精装修商铺专找仓库式的临街店面，这又是为何？

　　记者采访中了解到，虽然具有上述选址特征的水果店并不多，但据业内人士介绍，随着年底节庆扎堆到来，确实有一批水果经营者会集中在这个时候开店，并且区别于一般水果零售商，在市区内租赁较为便宜的未装修门市，批发箱式水果。“用我们的行话叫做‘打快拳’，也就是说，通常是每年11月份至来年2月份这段时间挂牌营业，因为这个阶段是一个岁末年初节庆扎堆的时候，也是水果需求的旺盛期。”据业内人士孙先生介绍，多数经营者对这种临时设在市区内的水果批发点都不会花费太多心思做精装修，甚至有不少都是专门找一些租金便宜的毛坯房，只租几个月。而这种打快拳的经营方式主要是基于两个方面的考虑：一是短期承租控制渠道成本；另一方面，也能在市场旺销期内弥补市区内水果批发点的市场空缺。

　　解析 水果超市 的选址策略

　　“在选址方面，有一部分的 水果超市 还是比较盲目的，没有进行专业的市场和顾客需求的分析，实际上是凭感觉，所以很多 水果超市 开起来很快，但是闭店的速度也很快。”黄翌表示，对于 水果超市 这一业态来说，市场扩张速度惊人。在这一时期，如果没有抢占先机的“前瞻性”经营思维，以后的经营将面临较高的难度，甚至将步步受制于人，被激烈的竞争洪流所淘汰。那么，如何兼顾选址的“前瞻性”并控制好风险？黄翌给出了如下建议。

　　建议1

　　考虑入住率和购买力

　　根据黄翌此前的相关调研，小区入住率低于30%的情况下，人口密度过小，对于 水果超市 经营者来说经营风险过大，因此在此开店应格外慎重。

　　水果超市 选址一定要考虑两大因素：即周边小区入住率和购买力。或许，在目前尚属冷僻的区域，小区入住率并不高，但考虑到临近高档社区、居民购买力强的话，也能保证通过经营产品毛利润的增加来保证盈利；相反，虽然分析周边居民购买力水平一般，但入住率高，人流集中的话，也能通过跑销量来盈利。

　　建议2

　　考察周边商圈是否有竞争对手

　　在选址细节上，还应考察周边商圈是否存在竞争对手，以及消费者出行习惯、行动路线等。地段选择上，优选小区入口、再选小区周边、最后才是小区内部，避免辐射面太窄。如果小区周边有成熟的农贸市场的话，尽量在此选址开店。

　　建议3

　　算好成本账 别忽视物流配送距离

　　从成本控制角度来讲， 水果超市 的投入成本虽不如综合类超市那么大，但在不同区位、不同商圈的租金价格会有很大的差别。因此，在选择时要考虑整个铺位的性价比问题。繁华地段的“旺铺”不一定是最好的。因为，虽然这里有超大客流量和商业氛围，但租金价格往往高不可攀，对于利润率并不算高的水果行业来说，如果盲目花高价进驻的话，很可能会给后期经营带来成本压力；而另一方面，如果仅考虑租金低廉而选择冷僻区域，也同样需承担客流量低带来的经营风险。而对于经营者来说，需要在各自的利弊中间进行权衡，考虑综合性价比来选址。

　　此外，黄翌格外提醒，除了租金成本外，对于连锁性质的 水果超市 经营者来说，物流配送成本是不容忽视的很大一块。因此，在辐射面逐步扩大的过程中，一定要考虑各门店的配送距离。

　　■问问经济学

　　倡导抢占先机的“达维多定律”

　　市场竞争日趋激烈，面对市场“蛋糕”被分解，一些 水果超市 的经营者在选址上寻求“突围”。而以往一些大型连锁超市的选址策略上也体现出了“先下手为强”、耐得住市场培育期“寂寞”的前瞻性。

　　现实生活中我们往往会有这样的疑惑，为什么做同样的事情，有的人赚钱，有的人赔钱？先还是后，对成功还是失败究竟会有多大的影响？我们不妨用“达维多定律”来思考这一问题。该定律是由曾任职于英特尔公司高级行销主管和副总裁威廉·H·达维多提出并以其名字命名的。达维多认为，任何企业在本产业中必须不断更新自己的产品。一家企业如果要在市场上占据主导地位，就必须第一个开发出新一代产品。达维多定律的理论基点，是着眼于市场开发和利益分割的成效。人们在市场竞争中无时无刻不在抢占先机，因为只有先入市场才能更容易获得较大的份额和高额的利润。概括来讲就是在竞争中要“不走寻常路”，竞争就是要创造或抢占先机。

   文章转自于超市168网