酒店会所经营管理模式探秘

  一提到酒店会所，非专业人士更多的联想到小区内部专门用做休闲游玩的地方，而大多专业人士对酒店会所的概念与非专业人士相比，主要差别在于能够比较明确的列举出会所的主要功能，如棋牌室、健身房、有氧吧、图书阅览室、篮球室、羽毛球室、桌球室、乒乓球室、瑜伽等，而对于酒店会所的不同阶段所承载的功能，以及对目前小区会所的发展前景等问题，尤其是目前住宅会所超过6成，深圳超过8成经营的现状和原因，以及应对之策等经营问题，不知甚解者多。本文结合目前国内众多酒店会所的经营现状，对酒店会所的前期策划与后期酒店会所经营模式进行初步分析，总结及探索出行内之有效的解决之道。

    关于酒店会所

    1、性质：酒店会所系规划部门批准的商品住宅项目商业配套房中用于向业主提供：商业、娱乐、文体等综合配套服务的场所。房地产登记部门核发的房地产权证，按“会所”确定房屋类型和房屋用途，开发商、经营者不能将酒店会所用作它途。
    2、权属：开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中对酒店会所所有权是属于开发商还是属于全体购房人进行约定，合同不作约定的，酒店会所所有权为开发商所有。酒店会所所有权归全体购房人所有的，只在房地产交易中心登记，不发放房地产权证，酒店会所所有权归开发商所有的，房地产交易中心登记后发放房地产权证。
    3、构成：主要有体育运动场地、餐饮娱乐场地、多功能场地、办公场地构成，表现形式如下；体育运动场地：棋牌室、桌球室、健身房、乒乓球室、羽毛球室等，规模较大的会所还有篮球场、网球场、游泳池等设施；餐饮休闲场地：咖啡厅、中西餐厅、舞厅、投影厅、书画室等；多功能场地：室外广场、室内大厅等；主要作为销售阶段的售楼处接待和展示大厅；办公场地：办公室、会议室等，主要作为销售阶段的办公室。
    4、职能：酒店会所的使用功能分前期销售职能和后期经营（服务）职能，前期销售职能指在楼盘入伙前，酒店会所主要用于销售中心，担负楼盘展示推介和客户接待等市场销售功能，在项目全部完成且客户全部入伙后，酒店会所的前期规划的功能开始全部进入实施阶段，即酒店会所进入后期运营和服务阶段。
    5、分类

    携进中华酒店会所筹建策划启示：酒店会所的基本职能是过渡式的社区配套，是家庭生活空间的外延，但是由于种种原因，越来越多的成熟社区酒店会所服务和经营出现问题，以至于难以维继。下面就酒店会所经营遇到的问题和原因做初步探究，为提出有效的解决办法提供参考。

    酒店会所的问题

    酒店会所作为目前房地产配套服务不可或缺的一部分，在完成前期形象展示和销售现场功能后，将进入经营阶段。以深圳为例，目前酒店会所的经营情况普遍不理想面达80%以上，尤其是一些大众化住宅的酒店会所经营。
    目前会所面临的普遍问题，有以下几点：
    1、权属问题（产权和经营权的界定）
    1999年前的酒店会所作为住宅的公摊面积计入房价，酒店会所的产权归属于全体业主所有；1999年之后，酒店会所产权与住宅产权被分开，明确归属于开发商所有。产权决定经营权，开发商由于拥有会所产权而必须负责其经营问题，酒店会所的经营好坏，与产权所有者——开发商有直接的关系。
    2、管理问题（非专业管理和经营比较普遍）
    排除酒店会所前期策划的遗留问题不顾，酒店会所的经营和管理的非专业化，是其经营不善的后天原因。表现在酒店会所的经营管理大多由开发商的非专业人员进行管理，或者由服务型的物业管理公司管理，经营业绩可以想见。
    3、功能问题（提供哪些有效服务）
    重前期销售，轻后期经营，是目前酒店会所经营不善的主要原因。当酒店会所所承担的销售功能结束后，其真正的功能便凸现而出，但是，由于产权归属问题，发展商对后期的经营采取委托经营的方式，如由发展商遗留人员经营管理，或者由物业管理公司兼职经营管理。
    4、定位问题（面向那些客户服务）
    携进中华酒店策划筹建管理小组在国内众多案例分析中发现，大多亏损的酒店会所在投资经验管理者定位方面，为保证社区的安全和安静等管理需要，以社区内部业主为服务对象，而排斥社区外人群。同时，在提供的服务内容方面，较少听取业主的建议和意见，缺乏改进和创新，人为的将本社区消费群体推向社区外部的商业配套。
    5、转型问题（参与社会分工）
    社区会所的规划初衷，在排除销售功能外，大多是以弥补周边社会配套不成熟环境，或者提高住宅服务档次为目的。但是，随着周边市政配套和生活氛围的逐步完善和成熟，与社区会所功能相似或者相同的市政配套、商业配套愈来愈多，与会所形成直接竞争局面。面对随时可能流失的社区客户，社区会所必须面对现实，做好经营转型的准备，参与到社会分工配套体系中去。

    酒店会所经营中所面临的大面积亏损，究其原因：
    第一，短视的前期策划是先天原因，如酒店会所的位置、档次、体量、商业划分等硬件规划，如果缺乏市场消费基础、缺乏经营的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了酒店会所后期商业化经营的风险。
    第二，比较落后的经营管理水平，是酒店会所亏损的人为原因。如深圳的发展开发商大多将酒店会所经营权委托给毫无经营经验的内部残留人员，或者给物业管理公司，致使酒店会所经营出现不必要的问题。

    携进中华酒店会所筹建策划启示：酒店会所经营问题除与经营管理者的水平有关外，更重要的与前期酒店会所的策划筹建开发有关，通过现象看本质，要改善酒店会所的经营问题，必须从酒店会所前期策划筹建开发入手，兼顾前期规划销售和后期经营管理。下面就以酒店会所最终经营为目标，从前期酒店会所策划方面初探避免酒店会所经营问题的解决之道.

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