温泉桑拿SPA市场投资与管理

作者：admin点击：2894 发布时间：2022-08-13

温泉投资开发如何趋利避害

当下，在中国温泉业态中往往有这么一种特有的景观：大张旗鼓的开始建设，红红火火的开业，眼睁睁看着客流越来越少，最后无奈地关张大吉。商家看到有利可图，各地的开发商纷纷投身温泉大潮中来，所在地区的政府也极力扶持，使得国内的温泉数量猛增了数十倍。大家竞相模仿，无论是外部设计还是经营服务，但是由于匆匆上马，缺乏科学必要的市场定位和经营模式选择，导致大部分温泉的生命周期都很短，要么经营几年，落寞退场，要么依靠着雄厚的资金背景勉强维持，但也仅仅是作为圈地的一种手段。这在业内早已经不鲜见。

做为温泉项目，温泉水自然是最为核心的卖点，但是不能把温泉水作为核心和唯一的利润点。中国很多城市都有温泉水，单纯的温泉水噱头只能把项目周边辐射区内的消费者吸引来。如果项目是在一线城市，勉勉强强也能维持，如果二、三线城市，甚至县级城市，单靠洗温泉、泡汤实现盈利目标确实难度很大。

投身温泉之前，很多投资方都会选择去温泉业比较发达的日本、台湾考察学习，考察归来会得到这样一个结论，那就是那里的温泉开一家，火一家，而且也并没有附带的服务项目，每天还是人流如织。于是归来后就匆匆开工建设。其实，日本、台湾的温泉泡汤经过数百年的发展已经形成一种必备的生活方式，一种休闲文化形态。且日本、台湾的温泉规模都比较小，走的是精致路线，这是由当地发达的经济环境和良好的生活品质氛围所决定的。然而在中国大陆，进入温泉的更多的是商旅人群和家庭式的消费者。前者更加注重消费的空间氛围、消费档次、延伸功能，对温泉水本身的关注并不是特别严格，而后者又具备相当的时间跳跃性，无法给温泉项目提供稳定的消费支持。

当然，随着温泉业态的二次升级，面对不同消费群体的温泉项目开始具体细分为旅游温泉、会议温泉、养生温泉和温泉水上乐园四种业态模式。这是行业进步的一种表现，但是由于对各种模式的深化了解，因此，细分也仅仅停留在表面上，并没有对温泉泡汤之后有更深度效益的延展项目进行把握，所以，目前业内的大部分温泉项目的核心利润点仍然只是温泉水。

其次，盲目追求大规模，没有考虑运转成本和投资的回收周期。到网上搜一搜“温泉开发”关键词，会跳出一长串吓人的新闻标题，动辄几亿、十几亿的投资让我们从事温泉行业十多年的“老骨灰”都咂舌。这样做出来的温泉会火爆一段时间，人们都想看看用大把投资砸出来的温泉汤池是什么样。但是过不了几个月，运营成本过高，每天的运营收入甚至都不能支付项目的水电、用工、养护成本等费用。而且投资的回收周期也会无限期拉长。由于很多温泉项目是投资方租用的房屋，过大的规模总是让他们头疼不已。

偌大的温泉项目门前车辆寥寥，花样繁多的泡池里零星几个客人，温泉空间内的所有灯光、音响等都不得不开着，而且服务人员、后勤人员无所适从却又一脸无奈地停留在自己的工作岗位上。这样的场面或许温泉管理者或多或少的都经历过。

再次，另一个顽疾就是老生常谈的“同质化”问题。目前大部分温泉项目的投资方都一知半解，因此只有先考察，天南海北地走一圈，然后选择一个模板，稍加改动后就开始动工，缺乏地域特色，服务内容和项目设置也没有什么新鲜的卖点，更不要提所谓温泉文化了，所以吸引的客群也只能是来自本地。这种“拿来主义”在目前的温泉圈里十分常见，所谓的新开温泉也不过是某个成功品牌简单的复制品。

要努力打造温泉综合开发的目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。打造这样的“温泉休闲综合体”，是将温泉休闲产业的各种业态聚集起来，构建一个功能齐全的品质化休闲平台。因其功能业态的综合性，开发上不仅需要大规模的资金投入，还需要一流的方案要求规划设计机构不仅要懂温泉，更要洞悉酒店、商业、旅游和休闲地产等领域，能够以商业模式的突破为核心，以休闲综合体的眼光来审视温泉开发，从投资运营的实质来把握各个功能板块的互动关系与土地利用结构。只有这样，才能够真正实现“温泉休闲综合体”开发价值的最优化。

近些年温泉大热不假，但是温泉开发，并非投身进去就只赚不赔。盲目开发，非但不能赢得利润，反而会扰乱市场，把行业带进一种开发误区。选准适合自己的开发定位，采用科学合理的运营模式，才是保证品牌持久的生命力的核心途径。

警惕桑拿沐浴蓬勃发展背后的隐患

据2011年国家旅游局发布《休闲绿皮书》，报告显示2010年中国沐浴业收入增幅达到12%，目前我国洗浴企业有10余万家，吸纳就业人员近1000万，全国沐浴业收入达到1400亿元。成为我国服务业一个重要的组成部分。广州和北京被列为发达休闲城市的代表，而中产阶级休闲满意度低。旅游部门以一个洗浴业收入增幅来说明国民的休闲状况，在某种意义上是比较贴切的。休闲业或洗浴业的发达，给地方经济发展的创收，足以说明国内一些城市人群有愈来愈注重生活质量的因素外，也或能说明部分人群和城市居民在收入水平上也有提升的因素。

尽管如此，桑拿洗浴行业也有不少诟病，存在诸多隐患：

一、缺乏行业规范，没有统一标准，各个企业基本是根据自己的经验或沿袭酒店的部分规范建立的。同时相关职能部门也没有适用于洗浴企业的法律法规，使行业的正常发展缺乏法律支持，产生的大量的纠纷很难及时解决。事实上，这样事情在很多浴场都曾经发生过，甚至还有一些别有用心的人利用这个漏洞进行诈骗。

二、行业发展没有得到社会的正确认知。这个行业确实要些企业很不规范，但很多人对洗浴企业还抱有看法，更有一些人把洗浴等同于色情服务。但是，一个两年内增幅高达12%的洗浴业，在这个行业创造的1400亿元的巨额收入里面，有多少是“公款消费”呢。

三、专业技术和管理人才缺乏。洗浴企业大多以按摩、足疗和搓澡为主，人员只有从外面招聘和培训。职业经理人、主管和领班都需要进行培训，单靠企业自身来培训精力不够。

四、水和天然气等资源的限制。洗浴业是一个高耗水的服务行业，这与政府、媒体呼吁的节约用水也产生了冲突。过去一些地方对洗浴企业用水的指导价格是每吨3元左右，现在已经涨到了每吨10.3元，这成为洗浴行业非常重要的一项投入。

五、行业市场混乱，市场竞争无秩序。由于近两年大量民营资本投入洗浴行业，全国各地的洗浴企业数量均表现出快速增加的势头，洗浴企业网点布局不合理，在部分地区严重饱和，并且经营缺乏特色，出现了一些恶性的价格竞争现象，部分企业甚至违规违法经营。无序的竞争状况使企业无法集中精力进行品牌、技术、文化管理等各领域的建设，洗浴企业普遍存在内功差、缺乏特色的现状。价格战的恶果将使整个洗浴行业像保龄球一样迅速崩溃，会给投资者和经营者带来巨大的隐患。

以上几点突出的表现，在目前并没有得到有效的改善与遏制，对政策制定者和企业管理者来说，未来仍存在巨大的挑战。

SPA水疗开店掀热潮 经营竞争处境难该如何转型升级

如今，将时尚、健康、美容、养生、休闲等诸多元素融汇一身的SPA（水疗），毫无疑问已成为现代都市人的新宠。随着大众对于养生休闲的要求越来越高，各大城市兴起了一股本土SPA（水疗）会所的开店热潮。同时，面对人们回归自然、美容健体、舒缓压力的内心需索，自然也注定了SPA逐步演变为大众寻求身、心、灵完美和谐的最佳方案。

由于一时间面积上千平方米、装修豪华的SPA会所陆续开业。但不少地方，仅一年时间，同样也有许多门店关门谢客，所剩的几家也是举步维艰。业内人士感叹说：“这个行业只是‘看上去很美’。”从2010年开始，一些人看中SPA美容会所里的高消费、现金流的经营形式，纷纷投资SPA行业。由于当时手上有闲钱找投资的人多，所以新开的SPA会所都是多人抱团经营，门店装修豪华，以面积过千平方米的大店为主。

据了解，去年门店开业时，诸多SPA会所都引用经营红酒庄的理念来做会所的会员，即利用股东的人脉资源邀请朋友来体验，从而带动充卡消费。然而，2011年下半年，受经济环境影响，本土高端消费进入低迷期，前期的充卡客户缺乏后续的消费力，生意冷清；而以做单提成为主要收入的技师因为单量不高，好的技师留不住，多种因素综合致使新的SPA会所越来越难以维系，不少店面在今年陆续关门。

目前，生存较好的本土SPA会所都是经营十年以上的老店，会员基础量大，忠实客户多，消费人群较为稳定。不过，受经济环境的影响，消费者预付性充值与往年比有了明显的缩水。近年来随着外来品牌入驻，消费者对环境、服务品质的要求也越来越多，迫使本土品牌门店急需升级。

不少品牌将门店全新升级，还都增加了相关养生餐品、饮品的服务配套，投入是过去的十倍。但高投入的同时，消费金额和利润却跟往年比有了明显的缩水。一位负责人说：“以前开一家店的投入只要50万元，现在一家新店投入至少要500万元，而且要花更多的心思去经营。就拿美容床来说，以前一张床只要300多元，现在美容床上档次的动辄就要万元一张。但是，成本高了，消费价格和利润却没有提升，比如以前店里10张床一个月可以做30万元的业绩，现在却只有一半。”

SPA（水疗）作为泊来品，起初竞相追逐，稀罕劲儿过去以后，绝大部分的消费者逐渐回归理性消费；同时，商家投资的眼光也开始逐渐洋为中用，使其变得更加具有本土特色，但同时其特色精华也逐渐消退，变得更加的泛大众化。未来服务行业究竟是靠什么取胜，在经营管理上还是要做更多的功课。
文章转自于易商网

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